- Bauschäden 3
Sachverständiger für Schäden an Gebäuden
www.SV-Baranski.de: Inhaltsverzeichnis zu Bauschäden
Wasserschäden, Schimmelpilze und andere...
- Wasserschaden in einer Dachgeschosswohnung
- Wohnung über Tiefgarage - nicht bewohnbar wegen Schimmelpilzen
- Wasserflecken an der Dachschräge des ausgebauten Dachgeschosses
- Dringt durch die falsche Abdichtung der Rohre Wasser in das Einfamilienhaus ein?
- Warum sind auf der Fensterbank Schimmelpilze...
- Mauerwerk mit Schäden durch Frost...
- Wo läuft denn das Wasser hin?
- Der Fenstereinbau, sind die Fugen immer dicht?
- Warum ist Lüftung so wichtig?
- Warum müssen die Fenster dicht sein?
- Feuchtigkeit in Tiefgarage, PKW durch Rost in Gefahr
Wasserschaden in einer Dachgeschosswohnung
Unbemerkt von den Hausbewohnern, das ist beim Wasser im Allgemeinen so üblich, ist es zu erheblichen Folgeschäden durch einen Wasserschaden in einer Dachgeschosswohnung gekommen. Durch geplatzte Wasserrohre in der Dachgeschosswohnung lief über einen längeren Zeitraum, und das auch noch unbemerkt von den Bewohnern, Wasser in die darunter befindlichen Wohnungen des Mehrfamilienhauses. Sichtbar wurden diese Schäden erst, als sich im II. und III. Obergeschoss die Decken in einigen Räumen dunkel verfärbten. Der Deckenputz der Holzbalkendecke begann sich an einigen Stellen zu lösen. Schlimmes befürchtend, wurde ich als Sachverständiger von der Hausverwaltung mit der Untersuchung beauftragt.
Woher kam das Wasser?
Wohnung über Tiefgarage - nicht bewohnbar wegen Schimmelpilzen
Es ist folgende Situation vorhanden: Die Wohnung befindet sich über einer Tiefgarage. Die Außenwände, als die Umfassungswände der Wohnung, sind mit einem WDVS einschließlich Außenputz verkleidet. Innerhalb einer Erdgeschoßwohnung eines Mehrfamilienhauses ist an den Außenwänden, oberhalb des Fußbodens, ein umfangreicher Schimmelpilzbefall vorhanden. Die Wohnung ist durch diese Schäden seit längerer Zeit nicht bewohnbar. Schimmelpilze gefährden die Gesundheit, können Allergien auslösen.
Aufgrund des Baualters des Mehrfamilienhauses, es wurde im Jahre 2000 errichtet, geht der Bauherr davon aus, dass die Schäden durch ein falsches Wohnverhalten des Mieters verursacht sind.
Der ehemalige Mieter ist jedoch der Meinung, dass für den Schimmelpilzbefall Baufehler der Baufirma die Ursache sind.
Wasserflecken an der Dachschräge der ausgebauten Dachwohnung
Das Dachgeschoss in einem Mehrfamilienhaus wurde vor einigen Jahren zu wohnzwecken ausgebaut. Dadurch wurden innerhalb des Hauses zusätzlich zwei Wohnungen geschaffen.
Das Dach ist mit Dachbahnen auf eine Holzschalung eingedeckt. Der Dachausbau konnte ohne Öffnung der Dachhaut ausgeführt wird. Zwischen den jetzt voll gedämmten Dachsparren wurden 200 mm Mineralfaserdämmstoff eingebaut. Die Unterseite erhielt eine Dampfsperre und darunter Gipskartonplatten.
Nach einiger Zeit traten an der Unterseite der Gipskartonplatten dunkle Verfärbungen auf. Eine Überprüfung ergab, dass diese Bereiche sich nicht nur dunkel verfärbt haben sondern auch feucht sind. Zur Überprüfung dieser Situation wurden die Gipskartonplatten an den feuchten Bereichen geöffnet. Es wurde festgestellt, dass auf der Oberseite der Dampfsperre sich Wassertropfen befinden. Die vorhandenen Holzbalken und der Mineralfaserdämmstoff waren nicht nur sichtbar sondern auch spürbar nass.
Wie kam es zu diesen Schäden? Durch den Sachverständigen erfolgte eine gründliche Untersuchung der vorhandenen Konstruktion.
Nach den vorliegenden Unterlagen, und dem Feststellungen bei der Ortsbesichtigung, erfüllte die Konstruktion die Anforderungen der DIN 4108 (Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden, Teil 3: Klimabedingter Feuchteschutz, Anforderungen, 
Berechnungsverfahren und Hinweise für Planung und Ausführung). Die Dachhaut war relativ dicht und verhinderte, das Wasser aus dem Gefach nach außen diffundieren konnte. An der Dampfsperre konnten auch keine Abweichung festgestellt werden. Augenscheinlich waren die Folien fachgerecht abgedichtet. Hier konnte also kein Wasserdampf einbringen. War die Holzkonstruktion beim Einbau zu feucht? Ist der Mineralfaserdämmstoff vor dem Einbau nass geworden? Woher kam also das Wasser? Eine Menge Fragen die erst nach einer langen Untersuchung beantwortet werden konnten.
Die Sanierung nur sehr aufwändig. Für einige Monate mussten die Mieter der Wohnung im Hotel untergebracht werden. Neben dem Mietausfall entstanden dadurch zusätzliche Kosten für den Bauherrn.
Fachgebiete
Wenn jemand sagt, sein Haus sei eine Vermögensanlage, dann hat er in der Regel zuviel dafür gezahlt.
Bauwerksabdichtung
ist die Kurzform für die Bezeichnung von kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtung oder einfach Dickbeschichtung. Sie bestehen in der Regel aus ein- oder zweikomponentige Massen auf Basis von Bitumenemulsion.
Dichtungsschlämme wird in den Varianten einer starren und einer flexiblen Dichtungsschlämme angeboten. Bei den starren Dichtungsschlämmen handelt es sich um hydraulisch abbindende Werkstoffe, die auf der Baustelle aus Werksteinfeinmörtel unter der Zugabe von Wasser hergestellt werden. Bei den flexiblen Dichtungsschlämmen handelt es sich um eine Kunststoff - Mörtelkombination.
Mauerwerksbau
Klinker sind Mauerziegel die beim Brennen des Rohziegels oberflächlich gesintert sind. Die Wasseraufnahme der Klinker beträgt bis etwa 7 Gew.-%. Klinker sind frostbeständige Ziegel. Ihre Rohdichte beträgt 1,90 kg/dm³. Die Festigkeitsklasse hat mindestens 28, bei sehr hoher Druckfestigkeit.
Diese Risse treten bei Mischmauerwerk auf. Es handelt sich dabei um Mauerwerk, dass aus vielen unterschiedlichen Steinmaterialien (z.B. Porotonziegel, Porenbeton, Hohlblocksteine aus Leichtbeton, Kalksandsteine, Beton, Holzspan - Schalungskörper usw.) besteht. Diese unterschiedlichen Baustoffe (Ziegel, bindemittelgebundene Steine, Beton usw.) weisen ein unterschiedliches Saug-, Quell-, Schwindverhalten sowie unterschiedliche thermische Eigenschaften auf. Durch die vielen Materialwechsel ist das Mauerwerk ohne zusätzliche Maßnahmen als Untergrund für einen Wandputz ungeeignet. Es ist mit Mauerwerks- und damit Putzrissen zu rechnen.
Fachwerk neu hergestellt, verputzt, bereits mit beginnenden Schäden
Außenputz auf der Fassade im Bereich des Balkons zerstört
Außenwand der Werkstatt, zerstörter Putz mit Wurzelwuchs
Balkon mit Schäden an der Unterseite
Ausgrabungen für den Denkmalschutz, mit tödlichen Unfall, Fläche verschlossen
kunstvoll verlegtes Fallrohr an der Fassade
Risse an der Unterseite des Balkons
Dringt durch die falsche Abdichtung der Rohre Wasser in das Einfamilienhaus ein?
Die Rohbauarbeiten waren zum Zeitpunkt der Besichtigung des Einfamilienhauses noch nicht abgeschlossen. Am Tag der Besichtigung waren die Dachdecker gerade dabei die Dacheindeckung des Hauses fertig zustellen.
Auf dem Bild ist erkennbar, dass unter dem Mauerwerk der Außenwände eine waagerechte Abdichtung verlegt wurde. Diese Sperrschicht hat die Aufgabe, den weiteren kapillaren Aufstieg des Wassers daran zu hindern, in das Gebäude einzudringen. Es ist erkennbar, dass auf der Bodenplatte Feuchtigkeit vorhanden ist. Nach Auskunft der Dachdecker mussten die Arbeiten am Dach wegen eines Regengusses kurzzeitig unterbrochen werden.
Es muss also angenommen werden, dass die verwendete Sperrschicht ihrer Aufgabe gewachsen sein wird. Kritisch muss allerdings der Bereich des Rohres betrachtet werden. Der Abstand des Rohres zur Außenwand ist so gering gehalten, dass die Frage gestellt werden muss, wie denn der Übergang von der waagerechten Abdichtung zur 
Abdichtung der Bodenplatte gestaltet werden soll. Die Norm DIN 18195 gibt dazu folgende Empfehlung: Durchdringungen müssen so angeordnet werden, dass Bauwerksabdichtungen fachgerecht angeschlossen werden können. Die Ausführung eines fachgerechten Klebestoßes dürfte in diesem Bereich problematisch sein.
Umfangreiche Feuchtigkeit in einer Tiefgarage, PKW durch Rost in Gefahr
Das Kellergeschoss eines großen Wohnkomplexes wird als Tiefgarage genutzt, hauptsächlich zum Abstellen von PKW. Die Zu- und Ausfahrt von der Tiefgarage erfolgt über zwei getrennte Fahrbahnen. Der Höhenunterschied, zwischen OK Fußboden der Tiefgarage und der OK Gelände, wird durch eine Rampe überbrückt. Die Umfassungswände der Tiefgarage haben in einigen Bereichen unmittelbar ins Freie führende unverschließbare Öffnungen. Nach der Flächengröße gehört die besichtigte Tiefgarage in die Kategorie einer Großgarage.
Durch die Mieter und Eigentümer des Wohnkomplexes wird die Feuchtigkeit auf der Bodenfläche der Tiefgarage beanstandet.
Bei der durchgeführten Ortsbesichtigung konnte festgestellt werden, dass sich die Feuchtigkeit nicht nur auf den Bereich der PKW-Stellplätze und Fahrbahnen konzentriert, sondern auch im Treppenhaus vorhanden ist. Der Fußboden hat im Treppenhaus das gleiche Höhenniveau wie der Fußboden in der Tiefgarage.
Innerhalb des Kellerbereiches ist die Feuchtigkeit auf der gesamten Bodenfläche der Tiefgarage sichtbar. Die Oberfläche ist feucht glänzend.
Gut erkennbar ist, dass die Feuchtigkeit an den Außenwänden, den Innenwänden und den Stützen ihre sichtbaren Spuren, bis in eine Höhe von 50 cm bis 70 cm über OK Fußboden, hinterlassen hat. Innerhalb des Treppenhauses ist auf der Oberfläche des Fußbodens sichtbare Feuchtigkeit vorhanden. Diese Feuchtigkeit ist hier bereits als stehendes Wasser mit 1 - 2 mm Höhe vorhanden.
Durch das stehende Wasser auf dem Fußboden verwandeln sich die hier verlegten Bodenfliesen in eine Rutschbahn und bilden somit eine Unfallgefahr für die Bewohner des Wohnkomplexes.
Im Bereich der Außenwände und Stützen hat sich der Farbanstrich auf größeren Flächen bereits abgelöst. Der Wandputz weist auf diesen Bauteilen umfangreiche Ausblühungen auf.
Die Ausführungsunterlagen des Wohnkomplexes, speziell des Kellergeschosses, konnten zur Beurteilung der Baukonstruktion durch den Bauherrn nicht zur Verfügung gestellt werden. Über die verbauten Baustoffe konnten ebenfalls keine Angaben gemacht werden.
Das ist natürlich ein unzumutbarer Zustand, wenn die Fahrzeuge der Hausbewohner unter klimatischen Bedingungen abgestellt werden müssen, wo sie durch den Rost zerstört werden können. Angebotene Mietminderungen können für diese unmöglichen Bedingungen nicht akzeptiert werden.
Nach langen unnötigen Streitereien sahen sich die Eigentümer endlich veranlasst, eine Sanierung des Fußbodens und der Außenwände in der Tiefgarage in Auftrag zu geben.
Letztendlich waren sie auch zufrieden damit, den die Sanierung des Fußbodens gewährleistete wieder eine volle Vermietung der Tiefgaragenplätze und sie diente der Erhaltung und Wertsteigerung ihres Eigentums.
Warum sind auf der Fensterbank Schimmelpilze und Tauwasser vorhanden?
In einem Einfamilienhaus, erbaut im Jahre 2006, werden durch den Bauherrn die Fensterbänke beanstandet. Der Zustand der Fensterbänke ist nicht der Grund für die Beanstandungen. In regelmäßigen Abständen ist auf den Fensterbänken und den Fensterrahmen eine nicht unerhebliche Tauwassermenge vorhanden. Besonders in den Morgenstunden. Infolge dieser lästigen Erscheinung treten an diesen Stellen Schimmelpilze auf.
Die durch den Sachverständigen durchgeführte Untersuchung brachte ein überraschendes Ergebnis zu Tage!
Luftdichtheit?
Wände und Dächer müssen luftdicht sein, um eine Durchströmung und Mitführung von Raumluftfeuchte, die zu Tauwasserbildung in der Konstruktion führen kann, zu unterbinden. Durch die Luftdichtheit der Konstruktion werden Wärmeverluste durch einen unkontrollierten Luftaustausch, zwischen der Raumluft und der Außenluft, vermieden. Sie sparen damit nicht nur Geld und Energie, sondern verbessern gleichzeitig den Wohnkomfort, denn es werden damit die Voraussetzungen für ein schadenfreies und gesundes Wohnen geschaffen.
??????, sind die Fugen immer dicht?
Der Fertigstellungstermin für das Einfamilienhaus rückt in greifbare Nähe. Es kann jetzt auf der Baustelle gar nicht schnell genug gehen. Jedes Gewerk ist jetzt froh, wenn es seine Leistungen, ohne Behinderungen durch die vorhergehenden Gewerken, ausführen kann. Die nachfolgenden Gewerke drängeln bereits. Wenn der Bauleiter zufrieden ist, dass bei dem Durcheinander die Leistungen auch 
noch termingerecht fertig gestellt werden, dann gibt es sicher auch kein Problem mit der Bauabnahme der Leistung.
Das hat auch noch wunderbar geklappt. Nun kann die Rechnung gelegt werden.
Wir wollen hier niemanden etwas unterstellen. Bei einer unzureichenden Planung, in der Hektik des Baustellenbetriebes, bei der fehlenden Kontrolle durch einen Bausachverständigen (es müssen schließlich Kosten und damit angeblich ihr Geld gespart werden) 
und einem nur sporadisch anwesenden Bauleiter, können schon mal Fehler passieren. Das darf aber nicht sein. Versäumnisse bei der Vorbereitung und der Bauausführung des Einfamilienhauses machen sich noch jahrelang für den Bauherrn negativ bemerkbar.
Der Bauherr muss vor solchen Versäumnissen geschützt werden. Der Bauherr braucht den Schutz durch uns Bausachverständige.
Sind die Fugen der Fenster nun dicht, sehen Sie selbst?
Warum ist Lüftung so wichtig?
Durch die Lüftung wird verbrauchte und feuchte Innenluft gegen frische Außenluft ausgetauscht. Früher waren Häuser und Fenster undicht, und ihre Bewohner hatten eher Sorgen, angenehm warme Temperaturen im Haus zu haben als regelmäßig zu lüften. Die früher eingesetzten Kachelöfen oder offenen Feuerstellen führten durch die Verbrennung zu einer trockenen, sauerstoffarmen und damit schlechten Luft.
Moderne Häuser sind zentral beheizt, deren Fenster und Türen nahezu luftdicht. Es ist deswegen erforderlich, dass in unregelmäßigen Abständen ausreichend gelüftet wird. Die Wirksamkeit der natürlichen Lüftung (Stoß- und Bedarfslüftung durch Öffnen der Fenster) ist vom Nutzerverhalten abhängig.
Warum müssen die Fenster dicht sein?
Durch undichte Fenster und Gebäude sollen Wärmeverlust vermieden werden. Durch die Vermeidung der Wärmeverluste soll Energie eingespart werden. Die Dichtigkeit der Fenster verlangt der Staat von seinen Bürgern, in dem er als der Gesetzgeber die Dichtigkeit mit der EnEV und Brandschutz verordnet.
Ich arbeite für Sie als Bausachverständiger
