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Sachverständiger für Schäden an Gebäuden

www.SV-Baranski.de: Inhaltsverzeichnis zu Bauschäden

Holzschutz, Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und andere...

1. Was gehört eigentlich zum Holzschutz?
2. Gehwegplatten mit Pflanzenbewuchs
3. Haustrennwand - Sind Sie mit dem Schallschutz zu frieden?
4. Ist die Erneuerung der Bauwerksabdichtung ... zulässig?
5. Mauerwerk ohne Putz, Putzschale freistehend, Baukunst...
6. WDVS und Brandschutz
7. Mauerwerk mit Schäden durch Frost...
8. Wo läuft denn das Wasser hin?
9. Der Fenstereinbau, sind die Fugen immer dicht?
10. Risse und Betonschäden an einer Balkonplatte
11. Feuchtigkeit in Tiefgarage, PKW durch Rost in Gefahr
12. Durch Fensterbank entstehen Wärmeverluste!
13. Abdichtung des Sockels eines Wohnhauses
14. Was ist eigentlich Fogging?

Haustrennwand - Sind Sie mit dem Schallschutz zu frieden?

Bereits kleine Fehler bei der Bauausführung können den Schallschutz der Haustrennwand eines Doppelhauses oder Reihenhauses empfindlich negativ beeinflusst. Ein falsch ausgewählter Baustoff, ein ungeeigneter Dämmstoff und eine nicht fachgerechte Herstellung des Mauerwerkes können zu Schallbrücken führen. Gerade in diesen empfindlichen Bereich zum Nachbargebäude gilt es besonders sorgfältig zu arbeiten. Eine nachlässige Baukontrolle oder der generelle Verzicht auf die Kontrolle der Bauausführung durch einen Sachverständigen, kann nach der Fertigstellung des Gebäudes zu erheblichen Belästigungen führen. Belästigungen können z.B. durch Gespräche, Radio- und Fernsehgeräusche, Wasser läuft in die Badewanne, die Betätigung der WC- Spülung, Schritte durch das Haus usw.
Durch eine regelmäßige Kontrolle wird der Pfusch am Bau verhindert und spätere aufwändige Nachbesserungsarbeiten an Ihrem Doppelhaus vermieden.
Es könnte aber natürlich auch sein, dass Sie gern hören möchten, wie der Nachbar über Sie denkt. Sie erhalten zwar keine Qualitätsarbeit für Ihr Geld, dafür aber wertvolle Informationen.

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Ein altes ehrwürdiges Wohnhaus, als Eckhaus in repräsentativer Lage einer alten Stadt, wahrscheinlich in der Zeit zwischen 1900 und 1910 errichtet, wurde in den letzten 30 Jahren bereits mehrmals aufwändig saniert. Zur Verbesserung des Wohnkomforts, und um die Immobilie qualitativ auf den Stand der Technik zu bringen, war es höchste Zeit eine Modernisierung des Gebäudes durchzuführen. Zu den auszuführenden Leistungen gehört auch die Erneuerung bzw. die Ausführung einer Bauwerksabdichtung. Wie auf dem ersten Bild ersichtlich, besteht die Außenwand des Kellergeschosses aus Natursteinen. Auf der Oberfläche der Natursteine sind keine Anzeichen erkennbar, dass im Bereich des Kellergeschosses bisher eine Bauwerksabdichtung ausgeführt wurde.
Auf den folgenden Bildern ist die Ausführung der Bauwerksabdichtung dokumentiert. Es ist erkennbar, dass das Natursteinmauerwerk große Unebenheiten und Fugen aufweist.

Es ist also ein typisches Natursteinmauerwerk vorhaben. Diese Unebenheiten wurden versucht mit einem Mörtel auszugleichen. Danach wurde auf der unebenen Oberfläche ein Voranstrich ausgeführt. Auf dem Voranstrich wurde anschließend eine Dickbeschichtung aufgetragen.
Nun ergibt sich eine Reihe von Fragen, die unbedingt beantwortet werden müssen.
Ist diese Lösung, eine Dickbeschichtung auszuführen, als wirksame Bauwerksabdichtung zu betrachten? Für welche Wasserbeanspruchung wurde die Dickbeschichtung ausgeführt? Welche Schichtdicke weist die Dickbeschichtung auf? Erhält die Dickbeschichtung noch eine Schutzschicht oder kann darauf verzichtet werden? Ist die Dickbeschichtung überhaupt für die Ausführung an einem Altbau zulässig?

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Das ist gar nicht so selten zu sehen, ein noch nicht verputztes Mauerwerk. Gut, das Beispiel hinkt etwas, der Bau wurde noch gar nicht fertig gestellt.
Aber stellen wir uns doch einmal vor, was mit einem nicht verputzten Mauerwerk passieren kann.
An dem Mauerwerk ist gut erkennbar, das an vielen Stellen der erforderliche Mörtel der Fugen eingespart wurde. Der Maurer hatte seine Norm zu erfüllen und die war nicht zu knapp bemessen. Er hat sich bei der Herstellung des Mauerwerkes mit Sicherheit gedacht, was sich hier bei den Fugen einsparen kann, brauche ich nicht zu bewegen und am Ende macht der Putzer seiner Arbeit. Dann ist das Mauerwerk sowieso nicht zu sehen.
Aber nun fehlt der Außenputz. Vielleicht wurde er nicht ausgeführt und Kosten zu sparen oder man hat diese Leistung einfach nur auf einen späteren Zeitpunkt verschoben.

Durch den fehlenden Außenputz fehlt dem Mauerwerk der Schutz gegen Schlagregen. Das Niederschlagswasser kann sofort durch das Mauerwerk aufgesogen werden und zusätzlich durch den fehlenden Fugenmörtel auch ganz tief in das Mauerwerk eindringen.Das Wasser im Mauerwerk führt zu einer Verschlechterung der Wärmeleitfähigkeit und damit zu einer Verschlechterung der Wärmedämmung des Mauerwerkes. Die Verschlechterung der Wärmedämmung ist gleichbedeutend mit einer Erhöhung der Heizungskosten. Der Verzicht auf einen Außenputz bringt also nur eine Menge Nachteile. Aber es ging hier um etwas ganz anderes. Auf dem nächsten Bild ist die Werbung für die Stammkneipe zu sehen. Diese Wand macht doch einen fast tadellosen Eindruck.
Vielleicht wurde bei der Durchführung der Abbrucharbeiten oder des Rückbaus einer alten Bausubstanz besonders vorsichtig gearbeitet. Dass die Werbung dabei nicht zu Bruch gehen durfte kann man schon verstehen.
Das interessanteste ist aber hinter der Werbung zu sehen. Von der Straße aus ist erkennbar, dass zwischen der Werbung und dem nicht verputztem Mauerwerk, ein mehrere Zentimeter breiter Spalt klafft. Das ist wirklich eine tolle Leistung. Der äußerst stabile Außenputz steht selbstständig und ohne erkennbare Risse und trägt die Werbung für die Stammkneipe.
Mehr muss er natürlich auch nicht machen. Das ist Kunst am Bau.

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Die Fassade eines Reihenhauses (Stadthaus) wird mit einem Wärmedämmverbundsystem verkleidet. Das Wärmedämmverbundsystem wird in der üblichen Ausführung (Wärmedämmplatte, Armierungsgewebe mit Verbundmörtel und Oberputz) hergestellt.
Eine Straßenseite des Reihenhauses befinden sich auf dieser Seite der Hauseingang und eine Garage.
In der ähnlichen Form haben auch die angrenzenden Nachbargebäude bereits eine Fassadenbekleidung erhalten.
In den vergangenen Jahren kam es bei Bränden in mehrgeschossigen Wohnhäusern zu einem Übergreifen des Feuers auf andere Wohnungen.

Die Fassaden dieser Wohnhäuser waren mit einem Wärmedämmstoff d = 80 mm verkleidet. Die Feuerausbreitung wurde durch diese Wärmedämmstoffe nicht verhindert sondern noch begünstigt.Nach der sächsischen Bauordnung sind bauliche Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung Für die Ausführung von WDVS im Bereich von Brandwänden sind die Regelungen der jeweiligen Landesbauordnung zu beachten.von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.
Wie wird der Brandschutz an der Fassade dieses Stadthauses eingehalten?

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Mauerwerk ohne Putz, Schäden durch Frost...

Der Außenputz einer Fassade ist vielfältigen Beanspruchungen ausgesetzt. Dazu gehören z.B. die Einwirkungen aus Niederschlägen (Regen, Hagel, Schlagregen usw.), dem Wind (Wind- und Luftdichtheit) und den Wechselwirkungen aus der Temperatur (Sonnenstrahlung, Frost). Der Außenputz unterliegt dadurch Formänderungen, in deren Folge Zugspannungen auftreten, denen so genannte innere Festigkeit des Putzes nicht gewachsen ist. Das Ergebnis dieser Beanspruchungen sind in der Regel die gefürchteten Putzrisse.
Werden die Risse im Außenputz nicht rechtzeitig saniert, kommt es zur völligen Zerstörung des Außenputzes und zu einer Korrosion des Mauerwerkes.

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Wo läuft denn das Wasser hin?

Im Eingangsbereich dieses Stadthauses wurde noch eine Bordsteinkante geschaffen. Die Benutzung ist sicher gewöhnungsbedürftig, da diese Bordsteinkante eine unterschiedliche Höhe aufweist. Für Gäste dürfte die Benutzung eine Unfallquelle sein.
Das anfallende Niederschlagswasser, dass konnte ich selbst beobachten, wird nicht etwa vom Haus weggeleitet. Das vorhandene Gefälle leitet das Niederschlagswasser bis zur Hauseingangstür. Damit das Niederschlagswasser nicht in das Haus hineinfließt, wurde direkt vor der Hauseingangstür eine Entwässerungsrinne angeordnet. Ein Teil des abfließenden Wassers wird sicher durch die ökologischen Fugen zwischen dem Kleinpflaster aufgenommen.

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Der Fertigstellungstermin für das Einfamilienhaus rückt in greifbare Nähe. Es kann jetzt auf der Baustelle gar nicht schnell genug gehen. Jedes Gewerk ist jetzt froh, wenn es seine Leistungen, ohne Behinderungen durch die vorhergehenden Gewerken, ausführen kann. Die nachfolgenden Gewerke drängeln bereits. Wenn der Bauleiter zufrieden ist, dass bei dem Durcheinander die Leistungen auch noch termingerecht fertig gestellt werden, dann gibt es sicher auch kein Problem mit der Bauabnahme der Leistung.
Das hat auch noch wunderbar geklappt. Nun kann die Rechnung gelegt werden.

Wir wollen hier niemanden etwas unterstellen. Bei einer unzureichenden Planung, in der Hektik des Baustellenbetriebes, bei der fehlenden Kontrolle durch einen Bausachverständigen (es müssen schließlich Kosten und damit angeblich ihr Geld gespart werden)
und einem nur sporadisch anwesenden Bauleiter, können schon mal Fehler passieren. Das darf aber nicht sein. Versäumnisse bei der Vorbereitung und der Bauausführung des Einfamilienhauses machen sich noch jahrelang für den Bauherrn negativ bemerkbar.
Der Bauherr muss vor solchen Versäumnissen geschützt werden. Der Bauherr braucht den Schutz durch uns Bausachverständige.
Sind die Fugen der Fenster nun dicht, sehen Sie selbst?

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An einem Mehrfamilienhaus wurden durch den Bauherrn Schäden an den Balkonen beanstandet. Bei den Schäden soll es sich in der Mehrzahl um Risse handeln. Die Bewehrung muss aus Gründen der Dauerhaftigkeit, Sicherung der Verbundwirkung zwischen Bewehrung und Beton und den Anforderungen aus dem passiven Brandschutz eine ausreichende Betondeckung aufweisen.
An verschiedenen Stellen soll bereits die Bewehrung sichtbar sein. Warum ist der Betonstahl sichtbar, ist der Balkon einsturzgefährdet?
Bei der durchgeführten Ortsbesichtigung konnte festgestellt werden, dass die angezeigten Risse den geringsten Anteil an den gemeldeten Schäden haben. Der überwiegende Teil der Schäden umfasst Betonabplatzungen, die sich an der Unterseite der Balkonplatte und vor allem an der Tropfkante konzentrieren. Die sichtbaren Bewehrungsstähle weisen eine starke Korrosion auf. Die Korrosion der Bewehrung ist auch die Ursache für die fehlende Betondeckung.

Wodurch wurde die Korrosion der Bewehrungsstähle ausgelöst?
Es handelt sich hierbei um chemische Korrosion.

Die Ursachen für die chemische Korrosion der Bewehrungsstähle ist auf die Nichteinhaltung der Empfehlungen aus der Norm DIN 1045 zurückzuführen. Eine zu geringe Betondeckung kann die Korrosion der Stahleinlagen nicht verhindern.
Durch den Zementstein des Betons ist der Stahl normalerweise vor Korrosion geschützt.
Dieser schützende Zustand hält allerdings nicht ewig an, denn die Betondeckung ist ständigen Angriffen von Wasser und Kohlendioxid aus der Luft ausgesetzt. Durch deren Einwirkung karbonatisiert der Beton und verliert seine schützende Schicht. Die Stahleinlagen beginnen zu korrodieren. Die sich bildende Korrosion kann ihr Volumen verdreifachen und sprengt dadurch die Betondeckung ab.
Dieser Prozess läuft umso schneller ab, je geringer die Betondeckung der Stahleinlagen ist.
Was ist Karbonatisierung: Aus dem Calciumhydroxid entsteht durch die Einwirkung von Kohlendioxid das Calciumcarbonat. Durch die Bildung des kristallinen Calciumcarbonat verringert sich der pH-Wert des Zementsteins bis unter 9. Dieser Vorgang wird als Karbonatisierung bezeichnet, denn aus Hydroxid wird das Carbonat, wodurch die Passivschicht des Betons zerstört wird.
Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung konnte an den Balkonen keine Einsturzgefahr erkannt werden. Der Zustand der Balkone erfordert jedoch dringende Sanierungsarbeiten. Es wird empfohlen, die Instandsetzung der Betonabplatzungen durch die korrodierende Bewehrung nach der Richtlinie des DIN durchzuführen.

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Das Kellergeschoss eines großen Wohnkomplexes wird als Tiefgarage genutzt, hauptsächlich zum Abstellen von PKW. Die Zu- und Ausfahrt von der Tiefgarage erfolgt über zwei getrennte Fahrbahnen. Der Höhenunterschied, zwischen OK Fußboden der Tiefgarage und der OK Gelände, wird durch eine Rampe überbrückt. Die Umfassungswände der Tiefgarage haben in einigen Bereichen unmittelbar ins Freie führende unverschließbare Öffnungen. Nach der Flächengröße gehört die besichtigte Tiefgarage in die Kategorie einer Großgarage.
Durch die Mieter und Eigentümer des Wohnkomplexes wird die Feuchtigkeit auf der Bodenfläche der Tiefgarage beanstandet.
Bei der durchgeführten Ortsbesichtigung konnte festgestellt werden, dass sich die Feuchtigkeit nicht nur auf den Bereich der PKW-Stellplätze und Fahrbahnen konzentriert, sondern auch im Treppenhaus vorhanden ist. Der Fußboden hat im Treppenhaus das gleiche Höhenniveau wie der Fußboden in der Tiefgarage.
Innerhalb des Kellerbereiches ist die Feuchtigkeit auf der gesamten Bodenfläche der Tiefgarage sichtbar. Die Oberfläche ist feucht glänzend.
Gut erkennbar ist, dass die Feuchtigkeit an den Außenwänden, den Innenwänden und den Stützen ihre sichtbaren Spuren, bis in eine Höhe von 50 cm bis 70 cm über OK Fußboden, hinterlassen hat. Innerhalb des Treppenhauses ist auf der Oberfläche des Fußbodens sichtbare Feuchtigkeit vorhanden. Diese Feuchtigkeit ist hier bereits als stehendes Wasser mit 1 - 2 mm Höhe vorhanden.

Durch das stehende Wasser auf dem Fußboden verwandeln sich die hier verlegten Bodenfliesen in eine Rutschbahn und bilden somit eine Unfallgefahr für die Bewohner des Wohnkomplexes.
Im Bereich der Außenwände und Stützen hat sich der Farbanstrich auf größeren Flächen bereits abgelöst. Der Wandputz weist auf diesen Bauteilen umfangreiche Ausblühungen auf.
Die Ausführungsunterlagen des Wohnkomplexes, speziell des Kellergeschosses, konnten zur Beurteilung der Baukonstruktion durch den Bauherrn nicht zur Verfügung gestellt werden. Über die verbauten Baustoffe konnten ebenfalls keine Angaben gemacht werden.
Das ist natürlich ein unzumutbarer Zustand, wenn die Fahrzeuge der Hausbewohner unter klimatischen Bedingungen abgestellt werden müssen, wo sie durch den Rost zerstört werden können. Angebotene Mietminderungen können für diese unmöglichen Bedingungen nicht akzeptiert werden.

Nach langen unnötigen Streitereien sahen sich die Eigentümer endlich veranlasst, eine Sanierung des Fußbodens und der Außenwände in der Tiefgarage in Auftrag zu geben. Letztendlich waren sie auch zufrieden damit, den die Sanierung des Fußbodens gewährleistete wieder eine volle Vermietung der Tiefgaragenplätze und sie diente der Erhaltung und Wertsteigerung ihres Eigentums.

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Durch Fensterbank entstehen Wärmeverluste!

Bei einer Baustellenkontrolle, im Rahmen der baubegleitenden Qualitätsüberwachung, wurde festgestellt, dass der Dämmstoff im Bereich der Fensterbänke bereits auf der Fensterbrüstung verlegt war. Durch eine falsch eingebaute Fensterbank können so schnell Wärmeverluste entstehen!

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Abdichtung des Sockels eines Wohnhauses

Die Kelleraußenwände eines Wohnhauses wurden mit einer Abdichtung die eindringende Feuchtigkeit saniert. Der obere Rand der Abdichtung erhielt eine Verwahrung. Eine Verwahrung hat die Aufgabe, die Sicherung der Ränder von Abdichtungen gegen Abgleiten und das Hinterlaufen von Wasser zu schützen. Sie ist also sehr wichtig, denn wird die Verwahrung beschädigt, wird gleichzeitig die Funktionsfähigkeit der Abdichtung beeinträchtigt.
Wie lange ist eine Verwahrung an einer Gebäudeaußenwand, im Gehbereich eines öffentlichen Fußweges, noch funktionsfähig?

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