Was verstehen wir unter Bauqualität?

Bauqualität ist die Beschaffenheit einer Einheit bezüglich ihrer Eignung, festgelegte und vorausgesetzte Erfordernisse zu erfüllen.

• Qualität ist die Erfüllung von gestellten Anforderungen an die Beschaffenheit eines Bauwerkes.
• Qualität ist bei der Bauausführung kein Zufallsergebnis, sondern entsteht nur durch bewusstes Handeln während des Bauprozesses.
• Qualität lässt sich durch spätere Nachbesserungen am Bauobjekt in der Regel nicht mehr herstellen.
• Qualität kostet selber kein Geld, nur die Verstöße gegen die Qualitätsanforderungen kosten das Geld der Baufirma.

Einschränkend muss natürlich auch gesagt werden, dass es das perfekt errichtete Gebäude (Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus) nicht geben wird. Weder gelingt es dem Architekten und dem Bauunternehmer alle Baufehler zu vermeiden, noch werden alle verwendeten Baustoffe viele Jahrzehnte überdauern, wie man eigentlich beim Neubau noch gehofft hatte.

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Die gutachterliche Beratung

Sie wollen ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung kaufen?

Bei einer gemeinsamen Besichtigung zeigen wir Ihnen die Mängel und Schwachstellen der Immobilie.
Wurden bei der Ortsbesichtigung Baumängeln und Bauschäden festgestellt, so beraten wir Sie, nach Feststellungen der Schadenursachen, in welcher Form diese abgestellt werden können.
Weiterhin ermitteln wir den angemessenen Kaufpreis der Immobilie und stehen Ihnen von der Beratung bis hin zur Gutachtenerstellung zur Seite.

Zu berücksichtigen sind für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel mindestens folgende Punkte:

• Lage des Kaufobjektes
• Umbaufähigkeit der Baukonstruktion und die Umbaumöglichkeiten unter Beachtung der rechtlichen Vorschriften.
• Wurde das Objekt fachgerecht oder nur für den Verkauf saniert?
• Wie hoch sind die zusätzlichen Renovierungskosten?
• Sind weitere zusätzliche Untersuchungen erforderlich?

Haben Sie Umbau-, Anbau- oder Ausbaupläne?

Wir beraten Sie kompetent vor Ort über die technische Machbarkeit Ihrer Pläne und ermitteln für Sie die Kosten der geplanten Maßnahme. Für die finanzierenden Banken und Bausparkassen erstellen wir Planungsgutachten.

Sie haben ein Einfamilienhaus gebaut?

Es ergeben sich Fragen, und es bestehen bereits sogar schon Zweifel, ob das ausgeführte Bauvorhaben einer hochwertigen Qualität entspricht? Bei ihren Rundgängen im Haus haben sie Risse festgestellt, deren Größe sie in Sorge versetzen.
Rückfragen bei Ihrem Bauunternehmen führen nicht zu einer Lösung des Problems und können Sie nicht zufrieden stellen.

Es darf aber nicht so weit kommen, dass allein nur aus fachlicher Unkenntnis Streitigkeiten entstehen.

Jetzt ist es aber höchste Zeit, dass Sie einen Sachverständigen zur Beratung hinzuziehen, der Sie kompetent in den technischen Fragen berät.
Dadurch können Sie Kosten sparen, denn nicht jeder Mangel ist auch ein Mangel!

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Bauüberwachung, Qualitätskontrolle und Bauabnahme

Die Wichtigkeit der Bauphasen der Bauüberwachung, der Kontrolle und der Abnahme bei der Errichtung eines Einfamilienhauses, oder anderen Bauvorhabens, kann gar nicht oft genug betont werden. Meistens werden diese Tätigkeiten durch den Bauherrn vergessen oder gar ignoriert. Durch den Bauträger oder die Baufirma werden diese Leistungen teilweise in ihren Prospekten mit angeboten und dem Bauherrn dafür zusätzliche Sicherheiten gegeben. Treten dann bauliche Probleme auf, taugen diese Sicherheiten meistens nicht viel.

Der Bauherr merkt spätestens dann seine Versäumnisse, wenn z.B. Feuchtigkeit im Einfamilienhaus auftritt oder die Mieter wegen Schimmelpilzbefall ausziehen.

Soweit muss es doch nicht kommen, oder?

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Bauüberwachung

Zu den Aufgaben der Bauüberwachung gehören z.B.:

• Überwachen der Bauausführung des Objektes
• Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
• Aufstellen und Überwachen eines Bauzeitenplanes
• Führen eines Bautagebuches (dass kann später sehr wichtig werden)
• Gemeinsames Aufmass mit den ausführenden Unternehmen
• Abnahme der Bauleistungen mit den Bauherren
• Rechnungsprüfung, Kostenfeststellung, Kostenkontrolle
• Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme an der Abnahme
• Übergabe des Objekts, Auflisten der Gewährleistungsfristen
• Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel

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Baubegleitende Qualitätskontrolle

Wird auf die Durchführung einer fachgerechten baubegleitenden Qualitätskontrolle verzichtet, sind schwere Schäden am Bauobjekt, bis hin zur Einsturzgefahr an einzelnen Bauwerksteilen, möglich. Unnötige Kosten zur Beseitigung dieser Baumängel sind meistens die Folge.

Es wird vielfach angenommen, dass bei kleinen Bauvorhaben, wie z. B. einem Eigenheim oder einem Einfamilienhaus, die Prüfung der Bauunterlagen und der Bauausführung nicht notwendig sind.

Das ist jedoch falsch!

Es zeigt sich immer wieder, dass gerade eine Kontrolle aller Bauabschnitte, von der Gründung bis zur Dacheindeckung, unerlässlich ist. Versäumnisse bei den Kontrollen und Prüfungen gehen immer zu Lasten des Bauherrn. Nicht nur, dass er dafür Verantwortlich ist, nein er muss diese Leistungen auch noch bezahlen, obwohl sie nicht erbracht wurden.

Für eine baubegleitende Qualitätskontrolle ist ein Maßnahmenkatalog aufzustellen, in Abhängigkeit von der Größe der Baustelle, des Bauobjektes, worin die zu kontrollierenden Bereiche nach Gewerken, Bauteilen oder Geschossen festgelegt werden.
Die Folgekosten durch die entstandenen Fehler für eine Bauausführung ohne Kontrolle durch uns Bausachverständige übersteigen die Gebühren und Kosten einer bautechnischen Prüfung und baubegleitenden Qualitätskontrolle.

Mögliche Fehlerquellen bei der Bauausführung sind:

• Unkenntnis im Umgang mit Vorschriften und Berechnungsverfahren
• keine Prüfung der vorliegenden Planung- und Berechnungsunterlagen
• es werden die geforderten Stahleinlagen, Verbindungselemente, Materialgüten und Abmessungen nicht eingehalten.

Eine baubegleitende Qualitätskontrolle kann aber keinen mangelfreien Bau liefern, da sie im Gegensatz zur Bauüberwachung nur auf einzelne Punkte beschränkt ist, z.B:

• Betonieren der Betonfundament und der Fundamentplatte oder
• Herstellen des Mauerwerkes der Wände des Kellergeschosses oder
• Betonieren der Decke über dem Kellergeschoss oder
• Ausführung der Bauwerksabdichtung oder
• Herstellen des Mauerwerkes der Wände des Erdgeschosses
• Setzen der Holzdachkonstruktion und Ausführung der Dacheindeckung
• Überprüfung der Luftdichtheit des Gebäudes (Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus)

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Bauabnahme

Die eigentliche Bauabnahme findet nach Fertigstellung des gesamten Objektes im Rahmen der Endabnahme und Objektbegehung durch den Bauherrn statt.

An der Bauabnahme der Baumaßnahmen nehmen wir teil.

Die Bauabnahme muss gut vorbereitet sein. Hierzu macht es sich erforderlich, Vorbegehungen zu vereinbaren.

Diese zusätzlichen Begehungen sind auch erforderlich, denn dadurch sollen Baumängel verhindert werden, die bei der Abnahme des Bauwerks nicht mehr sichtbar und damit nicht mehr feststellbar sind.

So können Sie sich in aller Ruhe mit eventuellen Problempunkten auseinandersetzen.
Besonders zu beachten ist das Protokoll zur Bauabnahme.

Sollten Sie Mängel feststellen,

• müssen die Mängel auch im Abnahmeprotokoll festgehalten werden.
• Wichtig sind dann der Vorbehalt und die Anerkennung der Mängel durch den Bauträger oder die Baufirma.
• Die Vertragsparteien sollten das Abnahmeprotokoll gemeinsam unterschreiben.
• Eine Bauabnahme kann aber auch durch "schlüssiges Verhalten" des Bauherrn, also ohne ausdrückliche Erklärung, erfolgen.
• Voraussetzung ist, dass das Verhalten des Bauherrn darauf schließen lässt, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt.

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